首付比还有下调空间,但问题根子在供给侧

发布时间:2016-02-20来源:澳门金莎字体:[]设置

2月2日,央行发出4点通知,其中最核心的是,在不“限购”城市,首套普通住房的商业按揭贷款首付比可允许从目前最低的25%由各地自行下浮,再降低5个百分点,同时贷款未结清的二套房贷首付比也从40%下降到30%。   

毫无疑问,这次房贷首付比降低,与去年12月末中央经济工作会议要求的房地产去库存任务有直接的内在关联。但如果仅从房地产去库存角度去解读这次首付比降低,无疑是较为片面的。   

首先,房贷首付比下调,尤其对首套房、普通住房的房贷首付比下调,完全是必要的,有利于保护合理住房需求。某种程度上,这可以看作是供给侧改革的一个实际运用,因为此举降低了住房消费门槛,提高了住房供需匹配程度。供给侧改革的一个核心是降低成本,不只是降低生产成本,还包括降低消费成本。   

其次,房贷首付比应还有下降空间。在中国的背景下,房贷首付25%乃至20%,对银行风险防范已留有较大余地。再者,中国购房者违约率很低,城市房价骤跌20%以上的概率很小,而即使房价跌出20%,因中国没有个人破产制度,所以纵然房屋价值低于银行债务,购房者也无法弃房,仍需还清贷款。从这个角度来讲,房贷首付比例仍有降低空间。而且还可以更加差别化,比如拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,因这类家庭已经有住房资产,抗风险能力更大,他们的首付比可以进一步调低。   

第三,对于风险相同的住房,房贷首付比应一视同仁。具体而言,对非普通住房的房贷首付比也应调低,缩小乃至取消与普通住房的差别。在金融市场里,要充分还原住房的商品和资产品属性,住房资产只有风险区别,刻意实行按照政策界定的普通住房与非普通住房的区分,违反了金融自身规律。政府若真心调节住房供给结构,鼓励中小户型和低价位住房的供给和压缩大户型豪宅的供给,也应在税收环节进行差别化课税,而且前提是普通住房的界定标准要足够合理。   

第四,房贷首付比制定和调整的权力应尽量交给银行。要让银行按照市场规律,充分自主经营、自主制定房贷政策并自负风险。在整个住房市场领域内,政府大都不宜干预过多,应尽量让市场价格机制充分起到作用,核心是做好托底低收入家庭的住房保障。在金融市场领域进行过多差别化房贷政策管制,是把引导责任转嫁到银行身上,让银行戴着脚镣跳舞和付出成本,这在成熟市场经济中是不应发生的。   

第五,为广大市民提供低价优质的房贷是银行的重要职责。当前银行对购房者房贷需求的服务能力还不足,应该加快按揭贷款证券化,加速资金流动性,降低按揭贷款资金的融资成本,让银行更有能力来主动降低房贷利率。   

再回到房贷首付与房地产去库存的话题上。首先,不是每个城市都有去库存压力,降房贷首付可能引发部分城市房价反弹。其次,目前这个幅度的房贷首付比降低,还远不足以产生大局影响,而且房地产高库存问题的根子不在需求侧,而是供给侧。简言之,当前不是中国人住房需求不足,而是住房供给太多了、住房产能过大。第三,房地产高库存对中国金融体系的风险主要不是来自购房方,而是房地产的开发贷款。要高度关注开发商资金链,但最终要让市场价格机制起决定作用,倒逼开发商找到市场出清价格,自己为自己的投资失误买单,银行也要付出代价才能成长成熟。   

(编辑系金沙澳门官网【www.3016.com】公共经济与管理学院投资系教授)

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